帶動新城鎮(zhèn)化的重要引擎——文化旅游地產(chǎn)
近來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛尋求轉(zhuǎn)型，高端休閑度假市場的巨大潛力成為越來越多企業(yè)尋求錢景的寶地。目前，我國百強房企中已經(jīng)有超過三分之一涉足旅游地產(chǎn)。萬達集團2013年重金砸向文化旅游產(chǎn)業(yè)，多地布局旅游綜合體，迅速躋身文化旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一梯隊，成為備受矚目的大拿，也成為文化旅游地產(chǎn)市場的又一劑強心針。
深耕旅游度假產(chǎn)品
在旅游地產(chǎn)興起之初，海景房一度成為旅游地產(chǎn)的代名詞，東部沿海一片片住宅迅速拔地而起，在瘋狂的全國分銷模式下，海景房總能被一搶而空。然而，近兩年出現(xiàn)的空置率高、經(jīng)濟帶動作用差、市政配套欠缺等問題使得這類產(chǎn)品已經(jīng)難以為繼。不僅山東乳山這類規(guī)模較小的旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)頻頻出現(xiàn)危機，我國目前唯一的國際旅游島海南也在這樣的發(fā)展模式下境地尷尬。
在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域一直奉行“拿來主義”的復(fù)星國際，在進行了前期地中海俱樂部產(chǎn)品的開發(fā)之后，也轉(zhuǎn)戰(zhàn)高端度假酒店市場。其計劃在三亞投資百億打造中國的亞特蘭蒂斯，也絕非簡單的海景產(chǎn)品開發(fā)。華僑城是我國第一個進軍旅游地產(chǎn)的企業(yè)，而其“旅游+地產(chǎn)”的模式也成為經(jīng)典。利用主題公園的平穩(wěn)回報發(fā)展地產(chǎn)項目，再利用地產(chǎn)項目的高成長、高回報提升公司的價值，華僑城成為中國旅游地產(chǎn)的成功開創(chuàng)者，這種模式也成為近年來進軍旅游地產(chǎn)的華潤等企業(yè)模仿的范本。
融資模式分流
與城市住宅地產(chǎn)不同，旅游地產(chǎn)的吸引人之處更多地在于未來的潛在價值，而在開發(fā)之初，需要忍受一段時間的寂寞。對于本性是逐利的資本來說，這種業(yè)態(tài)并不受偏愛，旅游地產(chǎn)項目融資難一直困擾著業(yè)內(nèi)企業(yè)。而旅游綜合體盛行的開發(fā)趨勢下，大規(guī)模開發(fā)的模式使得旅游地產(chǎn)更顯資金饑渴。
這正導(dǎo)致了不同開發(fā)企業(yè)的分流。進軍旅游市場較早的華僑城歡樂谷產(chǎn)品已經(jīng)受到了市場的認可，這也是其可以通過未來門票收益進行資產(chǎn)證券化，從而解決資金問題的保障。同樣，萬達集團可以依托成熟的住宅、商業(yè)開發(fā)運營資質(zhì)和實力多次進行海外低成本發(fā)債。然而，大多數(shù)旅游企業(yè)在融資方面仍然是捉襟見肘。
驅(qū)動區(qū)域發(fā)展
在新型城鎮(zhèn)化背景下，文化旅游成為不少地方政府重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。在土地、財稅等優(yōu)惠招商政策紛紛出臺的誘惑下，大型開發(fā)企業(yè)抱團帶動區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為近年來的一大趨勢。
不可否認，文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展必然會成為帶動新城鎮(zhèn)化的重要引擎。風情小鎮(zhèn)、特色鄉(xiāng)村地產(chǎn)、新型社區(qū)、第二家園、度假區(qū)開發(fā)、各類旅游產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)，以及養(yǎng)老、養(yǎng)生社區(qū)等形態(tài)都將是未來旅游地產(chǎn)企業(yè)嘗試的方向。
大浪淘沙，旅游地產(chǎn)開發(fā)理念決定了企業(yè)的成敗。未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該從關(guān)注地產(chǎn)轉(zhuǎn)向關(guān)注旅游本身。只有耐住性子，通過旅游項目拉動地產(chǎn)，再通過地產(chǎn)反哺旅游，才能成功打造文化旅游地產(chǎn)項目。
對于地方政府來說，也需要更加理性和冷靜，不再盲目招商，而只讓具有先進的開發(fā)理念的企業(yè)進駐。只有讓越來越多的企業(yè)意識到區(qū)域旅游運營的成敗與企業(yè)旅游地產(chǎn)項目的成敗息息相關(guān)，使它們愿意主動與地方政府打配合，對旅游地產(chǎn)項目及區(qū)域旅游環(huán)境進行精耕細作式的持續(xù)打造，才能最終實現(xiàn)地方經(jīng)濟與旅游地產(chǎn)企業(yè)的雙贏。
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